पुनर्विकास का लोभविकास?

 पुनर्विकास का लोभविकास? 

“ताजेतवाने होण्यासाठी व नव्या वाटा शोधण्यासाठी नेहमी वेळ काढा. तुम्ही एखाद्या मार्गावर वाटचाल करत असताना वेळ काढा.

कोणताही एक मार्ग सर्वोत्तम नसतो. जेव्हा मार्ग वेगवेगळे असतात-तेव्हा उपाययोजनाही वेगवेगळ्या हव्या.

सुधारणा ही विकासाची निरंतर प्रक्रिया आहे ज्यामुळे अधिक चांगले परिणाम मिळू शकतात!”… जोसेफ एस. स्पेंस सिनिअर.

"काही महान करण्यासाठी काही चांगल्या गोष्टींचा त्याग करावा लागला तरी घाबरू नका" … जॉन. डी. रॉकफेलर

"बहुतेकवेळा आपल्या हव्यासामुळे आपण जे निर्णय घेतो त्यामुळे आपण अडचणीत येतो" … मी.

जोसेफ यांचे अवतरण आपल्याला बदलाचे किंवा पुनरुज्जीवित होण्याचे महत्त्व समजून सांगते. आणि जगातील सर्वात श्रीमंत व्यक्तीचे (त्यांच्या काळातील) अवतरण हे माझ्या लेखाचा विषय विचारात घेऊन वापरले नसले तरीही, त्यातून आपल्याला अधिक चांगल्या जीवनाचा मार्ग दिसतो, तर माझे जे शब्द आहेत ते वरील दोन महान व्यक्तींच्या अवतरणावर व मला यासंदर्भात अवतीभोवती काय दिसते यावर आधारित आहे. तर हा लेख पुनर्विकासाविकासाविषयी आहे, संपूर्ण पुणे शहरात हा सध्या परवलीचा शब्द झाला आहे. अनेक जण यामुळे शहराचा जुना टुमदारपणा नष्ट झाल्याची तक्रार करतात, परंतु वस्तुस्थिती अशी आहे की दर दुसरी सोसायटी किंवा बंगाला पुनर्विकासाचा मार्ग निवडतो आहे. अशावेळा आपल्याला यामध्ये कशाप्रकारे संतुलन राखता येईल, हा माझ्या लेखाचा विषय आहे. आमच्या परिसरातील (पटवर्धन बाग, एरंडवणे, पुणे) एका सोसायटीने त्यांच्या सदस्यांना एकूणच पुनर्विकासाविकासाविषयी मार्गदर्शन करण्याविषयी मला संपर्क केला, जी आश्चर्याची बाब होती. माझीही या सोसायटीमध्ये एक छोटी सदनिका आहे त्यामुळेच हितसंघर्ष होऊ नये यासाठी मी येथील पुनर्विकासाच्या प्रक्रियेपासून आत्तापर्यंत लांबच राहिलो होतो. तरीही, मी त्यांचे आमंत्रण बांधकाम व्यावसायिक, अभियंता, सदस्य व एक नागरिक या भूमिकांचा समतोल साधण्यासाठी एक आव्हान म्हणून स्वीकारले. आणखी एक पैलू म्हणजे जेव्हा तुम्ही एखाद्या खुल्या मंचाला संबोधित करत असता, ज्यातील श्रोते अस्सल पुणेकर आहेत, तेव्हा तुमचा मेंदू अतिशय तल्लखपणे काम करत असला पाहिजे, तसेच अशा उपक्रमांमुळे तो पॉलिश केल्यासारखाही होतो, म्हणूनच मी आमंत्रण स्वीकारले व मी या संकल्पनेविषयी एक लहान सादरीकरण तयार करेन व जे (नेहमीप्रमाणे) मला माझ्या वाचकांनाही देता येईल असा विचार मी केला, स्वार्थ😄!

मी ज्याप्रकारे सादरीकरण केले तसाच हा लेख लिहीत आहे म्हणजे वाचकांना तो समजणे अधिक सोपे जाते, चला तर मग …

श्रोत्यांना संबोधित करताना, मी म्हणालो, मला महाभारतातील अर्जुनासारखे वाटत आहे कारण बहुतेकवेळा पुनर्विकासामध्ये सोसायटीच्या सदस्यांना बांधकाम व्यावसायिक म्हणजे विरोधी पक्षातील (म्हणजे शत्रू) वाटतो परंतु मी आज इथे एक बांधकाम व्यावसायिक, एक अभियंता, आणि एक सदस्य म्हणूनही उभा आहे, माझ्या समोर असलेले सर्व चेहरे ओळखीचे आहेत व मला आता पुढची लढाई समजून सांगायची आहे (हा PJ आहे), ज्याचा मी देखील एक भाग आहे! परंतु, मी निश्चितपणे शक्य तितका तटस्थ राहण्याचा प्रयत्न करेन असे मी म्हणालो.

पुनर्विकास म्हणजे काय

पुनरुज्जीवन, नवी मांडणी, नवी रचना

हे म्हणजे सापाने कातडी टाकण्यासारखे (किंवा ती गळून पडते) आहे, ज्याला कात टाकणे असे म्हणतात.

यामुळे केवळ क्षेत्रफळ वाढवून मिळत नाही, तर थोडा आरामही वाढतो, एक नव्याने सुरुवात होते.

हा पुनर्विकासाच्या संपूर्ण संकल्पनेचा आधार आहे कारण माझ्यासाठी अभियंता म्हणून जेव्हा एका टप्प्यामध्ये मोकळी जमीन मिळाल्यानंतर इतर कोणत्याही विकासाप्रमाणेच तीही एक नवीन सुरुवात असते. यातील एकमेव फरक म्हणजे रिकाम्या जमीनीवर किंवा बंगल्याच्या जमीनीवर मला केवळ एकाच किंवा थोड्याफार मालकांना तोंड द्यावे लागते तर पुनर्विकासाच्या संदर्भात अनेक मालकांना तोंड द्यावे लागते, जे माझे ग्राहकही असणार आहेत, हा पैलू त्यांनी समजून घेणे आवश्यक आहे. तसेच मला तीन घटकांना सामावून घेण्याच्यादृष्टीने नियोजन करावे लागते, ते म्हणजे सध्याचे सदनिकाधारक, नवीन ग्राहक व मी स्वतः कारण जोपर्यंत या तिन्ही घटकांना सारखेच समाधान मिळत नाही तोपर्यंत, प्रकल्प व्यवहार्य ठरत नाही. ही केवळ माझी जबाबदारी नाही तर सोसायटीच्या सदस्यांचीही जबाबदारी असते. नेहमीसारखी जमीन खरेदी करणे व आधीपासून अस्तित्वात असलेल्या सोसायटी पुनर्विकास करणे यातील फरक आहे. कारण तुम्ही तुमची जमीन किंवा भूखंड थेट विकून टाकला तर बांधकाम व्यावसायिक त्यावर काय करतो याच्याशी तुम्हाला देणे-घेणे नसते, परंतु पुनर्विकासाचे मात्र असे नसते, कारण तुमची घरेही विकासाने विक्रीसाठी जी घरे उपलब्ध करून दिली आहेत त्याच्याशी बांधलेली असतात. आपण पुढे ज्या कारणांची चर्चा करणार आहोत त्यामुळे ही घरे विक्रीयोग्य राहीली नाहीत, तर तुमचे घरही त्यांच्यासोबतच अडकते. पुनर्विकास म्हणजे केवळ तुमचे सध्याचे क्षेत्र वाढवून मिळणे नव्हे, तो केवळ एक पैलू झाला, महत्त्वाची बाब म्हणजे जीवनाचा दर्जा सुधारणे जे बहुतेक लोक विसरतात. इथे मी त्यांना अलिकडच्या काही पुनर्विकासाच्या प्रकल्पाच्या स्लाईड व त्यातील परिस्थिती दाखवली. जमीनीची सीमा व बांधकामादरम्यानची जागा उंचीच्या तुलनेत कमी होत चालल्यामुळे, खरे सांगायचे तर आपण आधुनिक चाळी (जुन्या पद्धतीच्या दाटीवाटीने बांधलेल्या इमारती) बांधत आहोत, ज्यामध्ये कोणताही नैसर्गिक प्रकाश, खेळती हवा किंवा खाजगीपणही नाही. खरेतर आपल्याला जीवनाच्या सर्व पैलुंसंदर्भात एक अधिक चांगले घर हवे असते, पुनर्विकास यावरच केंद्रित असला पाहिजे. थोडक्यात, आपल्या सध्याच्या घराच्या बदल्यात आपल्याला कोणत्या प्रकारचे घर हवे आहे हे आपण आधी ठरवले पाहिजे, तोच खऱ्या अर्थाने पुनर्विकास ठरेल.

पुनर्विकास कशासाठी?

सध्याच्या आरसीसी बांधकामाचे आयुष्य (भूकंपरोधक रचना)

लिफ्ट व इतर सेवा अद्ययावत करणे

आग, सुरक्षितता यासारखे सुरक्षिततेचे पैलू

सध्याची नळ जोडणी/वीज जोडणी यांची अतिशय जास्त देखभाल

लोखंडी खिडक्या, दरवाजे, इतर सोयी सुधारणे.

जीवनशैली म्हणजे बेडरूमला जोडून टॉयलेट, एससी, सोलर, पार्किंग व कुटुंबाचा आकार वाढणे इत्यादी

ही यादी अशी लांबलचक होऊ शकते, कारण 80 च्या उत्तरार्धात किंवा 90 च्या दशकाच्या सुरुवातीला बांधलेल्या बहुतेक इमारती आरामाचा नव्हे तर गरजेचा विचार करून बांधण्यात आलेल्या होत्या. त्याचप्रमाणे बांधकामाच्या रचनेचे निकषही तेव्हा आयएस कोडप्रमाणे होते. किल्लारीच्या भूकंपानंतर (कृपया गूगल करा), पुण्याचा समावेशही विभाग 3 मध्ये करण्यात आला आहे व बांधकामच्या रचनाही त्यानुसारच केल्या जातात, जुन्या इमारती मात्र त्यानुसार बांधल्या गेल्या नव्हत्या. या सोसायट्यांची मानसिकता वाडा संस्कृतीची होती, ज्यामध्ये नियोजनामध्ये खाजगीपणावर भर नसे व एकोपा हा जीवनशैलीचा अतिशय महत्त्वाचा पैलू होता. दुर्दैवाने, केवळ तीन ते चार दशकांमध्ये जगण्याचे सर्व पैलूच बदलले आहेत व मी ते बरोबर किंवा चूक यावर टिप्पणी करणार नाही परंतु कुठेतरी आपली घराची संकल्पना अतिशय बदलली आहे. आता आपल्याला एकोप्यासोबतच आपला आराम व विलास हवा असतो व सध्याचे घर त्यामध्ये अचानकपणे अडथळा वाटू लागते. हे अंशतः खरे आहे परंतु  आपण पुनर्विकासाचा पर्याय का निवडला याची यादी पाहा व त्यामध्ये सर्वजण आपल्या जीवनशैलीतील बदलाविषयी बोलतात व नवीन घरामध्ये अनेक गोष्टींचा समावेश केला जाऊ शकतो, परंतु या सगळ्यासाठी एक किंमत मोजावी लागते असे मी त्यांना सांगितले.  इथे तुम्ही पत्ता बदलत नसता, जमीनही तीच असते, तुम्ही फक्त तुमच्या स्वतःच्या घराचा आकार वाढवण्यासोबत आणखी घरांचा त्यामध्ये समावेश करत असता व ते फुकटात होत नाही. इथेच आपण नियोजनावर लक्ष केंद्रित केले पाहिजे व ब्रँडच्या मागे न लागता किंवा इन्स्टाग्राम/फेसबुकवरील पोस्टला न भुलता योग्य तपशील व सोयीसुविधांचा वापर केला पाहिजे. यासाठीच एक व्यावसायिक, समजुतदार, नियोजकाचे डोके असणे अतिशय महत्त्वाचे असते, कारण कोणत्या सुखसोयींमुळे तुमच्या आयुष्यातील ताण वाढण्यापेक्षा तुमचे आयुष्य खरोखरच आरामदायक होईल याचा विचार केला पाहिजे. नियोजन करताना कार लिफ्ट किंवा एकावर एक पार्किंगमुळे तुमच्या गाड्यांची सोय होईल असे दिसू शकते परंतु प्रत्यक्ष वापर करताना ती डोकेदुखी ठरू शकते. नळजोडणी व उपकरणांचेही असेच आहे. उंची व नाविन्यपूर्ण वाटणारी दरवाजाची फिटींग, नळ, शॉवर दिसायला सुंदर दिसतात परंतु ते वापरायला अतिशय नाजूक असतात व सामान्य प्लंबर ते दुरुस्त करू शकत नाहीत. त्याचप्रमाणे, डिझायनर टाईल्स बदलणे अशक्य असते व एखादी टाईल खराब झाली तर तुम्हाला संपूर्ण टॉयलेटच्या टाईल बदलाव्या लागतात किंवा तुम्हाला तेवढ्या भागात दुसरी टाईल चालवून घ्यावी लागते. त्याऐवजी, टिकाऊ व मजबूत परंतु दिसायला फारशा सुंदर नसलेल्या गोष्टी वापरायला अधिक चांगल्या असतात. सुरक्षिततेच्या बाबतीतही असेच असते, सीसीटीव्हीचा उपयोग एखादी घटना घडून गेल्यानंतर होतो, त्यापेक्षा चोरीला आळा घालणे महत्त्वाचे असते, प्रकल्पाचे नियोजन त्यानुसार करा, ते सर्वात महत्त्वाचे आहे व या गोष्टी सहजपणे बदलता येत नाहीत. अर्थात, योग्य नियोजन करून आराम मिळू शकतो व आपल्यासाठी पुनर्विकास ही तसे करण्याची एक संधी आहे, त्यामुळे ते अतिशय हुशारीने करा, असे मी त्यांना सांगितले!

एक सदस्य म्हणून माझी जबाबदारी खालील बाबींवरपण आहे !

क्षेत्रफळ

विक्री

शाश्वतता

वेळ सगळ्यात महत्त्वाचा आहे

इथे सगळ्यात कळीचा मुद्दा येतो, कारण बहुतेक लोक जमीन मालकासारखा विचार करतात, परंतु पुनर्विकासामध्ये तुम्हीही विकासकाइतकेच जबाबदार असता कारण तुम्ही त्या विकासाचा भाग असता व तुम्ही चुकीचा विकासक निवडला तर ती तुमची चूक असते, ही पहिली जबाबदारी असते. पुनर्विकास नावाच्या नाण्याच्या तीन बाजू असतात, छापा म्हणजे सध्याच्या सदस्य, काटा म्हणजे बांधकाम व्यावसायिक व नाण्याची कडा म्हणजे प्रकल्पाचे नवीन ग्राहक, व या तिन्ही बाजू महत्त्वाच्या आहेत, विशेषतः नाण्याची कडा म्हणजे नवीन ग्राहक. एक लक्षात ठेवा,पुण्यात केवळ जेव्हा सदनिकांच्या विक्रीचा दर केवळ जेव्हा प्रति चौरस फूट पाच अंकी असतो तेव्हाच पुनर्विकास यशस्वी होतो व जी व्यक्ती नवीन सदनिका खरेदी करत आहे ती त्यासाठी प्रचंड पैसा खर्च करत असते व तिला तिच्या पैशांचा पुरेपूर मोबदला मिळाला पाहिजे. विकासासाठी यूडीसीपीआर (कृपया गूगल करा) नियमांमुळे पुरवठा मोठ्या प्रमाणावर होत आहे व पर्याय उपलब्ध आहेत, त्यामुळे जर नवीन ग्राहकाला तुमचा किंवा तुमच्या बांधकाम व्यावसायिकाचा पर्याय योग्य वाटला नाही तर त्याच्याकडे इतर पर्याय आहेत व तो योग्य घरासाठी वाट पाहण्यासाठी तयार आहे. म्हणूनच तुम्ही विक्रीच्या या पैलूचा बांधकाम व्यावसायिकांच्या चमूचा एक भाग होऊन विचार केला पाहिजे, त्यात लाज वाटण्यासारखे काहीही नाही. कारण पुनर्विकासाचे सगळे गणित अतिरिक्त सदनिकांच्या विक्रीवर अवलंबून असते व कुणीही बांधकाम व्यावसायिक त्याच्या खिशातले पैसे खर्च करून तुम्हाला वाढीव क्षेत्रफळाचे बांधकाम देण्यासाठी राजा हरिश्चंद्र नाही. त्याचवेळी सोसायटीने चाकोरीबाहेरचा विचार करण्यासाठी व तुमचे भविष्य सुरक्षित करण्यासाठी ही संधी आहे. दिवसेंदिवस, नागरी पायाभूत सुविधा महाग होत जाणार आहेत व सोसायटी नवीन जागेतील त्यांची स्वतःची थोडी जागा कमी करून भाड्याने देण्यासाठी थोडी अधिक जागा उपलब्ध करून देऊ शकणार असेल, तर ही जागा एखाद्या बँकेला किंवा सुपर शॉपीला भाडेपट्टीवर देण्यासाठी वापरली जाऊ शकते, ज्यामुळे चांगले भाडे मिळेल व सोसायटीचा मासिक देखभालीचा खर्च भविष्यात कमी होईल.

शेवटचा परंतु महत्त्वाचा मुद्दा म्हणजे वेळ अतिशय महत्त्वाचा आहे, तुम्ही पुनर्विकासाच्या प्रक्रियेसाठी जेवढा उशीर करत जाल (म्हणजे एकदा पुनर्विकास करण्याचा निर्णय घेतल्यानंतर) तेवढा तुमचाच तोटा आहे कारण दिवसेंदिवस बाजारातील परिस्थिती कठीण होत चालली आहे व नागरी विकासाची बदलती धोरणे हा आणखी एक धोका आहे. आधीच पुण्याच्या मध्यवर्ती भागातील भार कमी करण्याविषयी चर्चा सुरू आहे कारण येथील पायाभूत सुविधा मोडकळीला आल्या आहेत ही वस्तुस्थिती आहे व पहिला घाव शहराच्या मध्यवर्ती भागातील एफएसआय/टीडीआर कमी करण्याच्या स्वरूपात पडेल ज्याचा परिणाम पुनर्विकासाच्या प्रस्तावांवर होईल. असे झाल्यास आपल्याला जे काही अतिरिक्त क्षेत्रफळ आज मिळत आहे, आपल्याला त्याच्या निम्मेही मिळणार नाही ही वस्तुस्थिती आहे.

 

आपली सोसायटी 

मालकीहक्क

मंदिर

अपार्टमेंट-सोसायटी दर्जा बदलणे

कायदेशीर समस्या

आता आपल्या  प्रकरणाविषयी बोलायचे झाले, तर मी त्यांना सांगितले की याची तुलना आपण ज्या पाण्यामध्ये पोहणार आहोत ते किती खोल आहे हे समजून घेण्याशी करू शकतो. आपली जमीन निश्चित आहे, आपले सध्याचे क्षेत्रफळ निश्चित आहे, तसेच एफएसआय़ व टीडीआर यासारख्या गोष्टीही निश्चित आहेत, आपण केवळ एकमेव गोष्ट नियंत्रित करू शकतो ते म्हणजे आपल्याला काय हवे आहे. त्याचप्रमाणे, अनेक सदस्यांना पुनर्विकासामध्ये त्यांच्या सदनिकेसंदर्भात कुटुंबातील वैयक्तिक मालकी हक्काच्या महत्त्वाची जाणीव नसते. खरे म्हणजे, मराठी कुटुंबे (कुणालाही दुखावण्याचा हेतू नाही, केवळ एक निरीक्षण) मालमत्तेच्या बाबींमध्ये स्पष्टता ठेवण्यासाठी ओळखली जात नाहीत व कायद्यासमोर भावनांना थारा नसतो. म्हणूनच, प्रत्येक सदस्याने संबंधित सदनिकेसंदर्भात त्याचा किंवा तिचा स्वतःचा मालकीहक्क तपासला पाहिजे, कारण नंतर या सगळ्या गोष्टींमुळे संपूर्ण प्रक्रियेला अतिशय उशीर होतो. येथे हनुमानाचे लहानसे मंदिर आहे व सुदैवाने हा प्रकल्प बांधला जात असताना माझे स्वतःचे कामही जवळपास सुरू होते, त्यामुळे मी त्यांना आत्मविश्वासाने सांगू शकलो की व्यवस्थित पूजा करून मंदिराची जागा हलवण्यात काहीच गैर नाही व मला त्या मंदिराबाबत जी गोष्ट माहिती होती ती मी त्यांना सांगितली. तसेच, ही इमारत हा अपार्टमेंटचा समूह आहे व आपण जेव्हा नवीन सदस्यांना सामावून घेऊ तेव्हा कायदेशीर प्रक्रियेचे पालन करून आपण बदलून त्याची सोसायटी करू शकतो, हेदेखील त्यांना माहिती नव्हते. त्यानंतर संबंधित अपार्टमेंटची मालकी बदलण्याचा मुद्दा कारण बहुतेक पुनर्विकासाच्या प्रकरणांमध्ये सध्याचे मालक हे ज्येष्ठ नागरिक आहेत व ते त्यांना मिळणार असलेल्या वाढीव क्षेत्रावर किंवा नव्या मालमत्तेवर त्यांच्या भावंडांची अथवा मुलांची नावे घालू शकतात कारण अशा गोष्टींमुळे भविष्यात मदत होते. आपण (म्हणजे मराठी लोक) घर किंवा कोणत्याही मालमत्तेला भावनिक वस्तू म्हणून वागवतो परंतु त्याची कायदेशीर बाजूही तितकीच महत्त्वाची आहे.

हक्क, फायदे, जबाबदारी

समारोप करताना मी त्यांना सांगितले, की मालक म्हणून तुमचा फायदा व्हावा हा तुमचा ह्क्क आहे, पण कोणतेही हक्क जबाबदारीशिवाय मिळत नाहीत, व आपली जबाबदारी केवळ आपल्याप्रति किंवा आपल्या कुटुंबाप्रति नाही, तर संपूर्ण समाजाप्रति व शहराप्रति, तसेच आपल्याभोवती असलेल्या निसर्गाप्रति आहे! पुनर्विकास हा आपला मार्ग बदलण्याची व आयुष्य अधिक चांगले बनवण्याची एक संधी आहे, आपण त्या संधीचा वापर कसा करतो यावरून तुमचे भविष्ट ठरेल, तुम्हाला मनःपूर्वक शुभेच्छा!

तुम्ही संपूर्ण सादरीकरण सोबत दिलेल्या यूट्यूबच्या दुव्यावर पाहू शकता...

*Understanding Redevelopment!*

(कट पेस्ट if u can't open link)

https://youtu.be/mnqkT9NUBng?si=9YUAY3gaLb39NY0C

 

Sanjay Deshpande... team Sanjeevani awareness initiative..🌱

Sanjay Deshpande 

smd156812@gmail.com

Sanjeevani Dev.