पाणी, शुद्ध हवा आणि बांधकाम व्यवसाय नावाचे एटीम ..!!

 पाणी,  शुद्ध हवा आणि बांधकाम व्यवसाय नावाचे एटीम ..!!

“जमीन, हवा व पाणी हे स्वतंत्र शब्द आहेत, व आपल्याला शब्दांद्वारे त्यांचे आकलन होते परंतु हे तिन्ही एकत्रच आहेत खरेतर.”― डेव्हिड रेन्स वॉलेस

“अवैधतेवर वैधतेचे आवरण असते.”― स्टीव्हन मॅगी

“जगभरातील शहरे अनेक घटकांमुळे भरभराटीस आली, परंतु त्यामध्ये संस्कृती व पाणी या दोन गोष्टी नेहमीच सामाईक राहिल्या आहेत.”  __ मी

बऱ्याच काळाने वैगातून काहीतरी लिहीतोय. व्यवसाय म्हटले की वेळोवेळी अशाप्रकारच्या निराशेला तोंड देणे हे ओघाने आलेच विशेषतः आपल्या देशात जर तुमचा व्यवसाय जमीनीच्या विकासाचा असेल व त्यातही जर तुम्ही बांधकाम व्यावसायिक असाल तर याचे प्रमाण अतिशय जास्त असते. मी आत्ताच अनेकांच्या चेहऱ्यावर आठ्या पाहू शकतो कारण बांधकाम व्यावसायिक म्हणून तुम्ही मिळणारा आदर व जिव्हाळा मोजून पाहिला तर ज्याप्रमाणे आनंदाच्या निर्देशांकामध्ये आपल्या देशाचा क्रमांक शेवटच्या काही देशांमध्ये लागतो त्याचप्रमाणे आपल्या देशामध्ये व्यवसाय/कामाच्या आदराबाबत यादीमध्ये बांधकाम व्यावसायिकांचा क्रमांक निश्चितपणे शेवटच्या दोन-तीनमध्ये लागतो. येथे रिअल इस्टेट किंवा बांधकाम व्यावसायिक यांच्याबाजूने अगदी थोडेसेही लिहीणेही निषिद्ध किंवा अगदी चूक मानले जाते. तरीही मला सांगायला अजिबात लाज वाटत नाही की माझा पोटापाण्याचा उद्योग रिअल इस्टेट आहे व मी एक बांधकाम व्यावसायिक आहे. कारण माझा व्यवसाय कायदेशीरमार्गाने करण्यासाठी सर्वतोपरी प्रयत्न करतो, त्या वाटेवर ठिकठिकाणी खाचखळगे असले तरीही. जर मी त्याविषयी माझे मत मांडले नाही तर चुकीची माणसे या व्यवसायात येत राहतील व चांगली माणसे त्यातून बाहेर पडत राहतील, जो मी माझा वैयक्तिक पराभव मानतो. या लेखाचा विषयही माझ्यासाठी निराशाजनक आहे. मी वारंवार निराशाजनक हा शब्द वापरतोय कारण हा लेख रिअल इस्टेटविषयीचे नियम, स्थानिक-कायदे व धोरणांविषयी आहे, त्याचप्रमाणे रिअल इस्टेट उद्योगाच्या काही पैलूंविषयी आहे, जर आपण त्याला उद्योग समजत असू तर.

काही महिने किंवा वर्षभरापूर्वीपर्यंत पुण्यामध्ये सामान्य नागरिक, मीडिया व सरकारच्या मते केवळ दोनच समस्या होत्या एक म्हणजे वाहतूक व दुसरी म्हणजे पाणी. ज्याप्रमाणे टेनिसमध्ये फेडरर व नदाल यांचे सर्वोच्च मानांकन आपापसात बदलत असे त्याचप्रमाणे वेळोवेळी वर नमूद केलेल्या दोन समस्यांची क्रमवारीही बदलत असे, कारण उन्हाळ्यामध्ये पाण्याच्या समस्येचे स्थान वरचे असे तर एरवी ट्रॅफिक एक नंबरवर! फेडरर व नदाल यांच्यामध्ये ज्याप्रमाणे ज्योकोविचचा प्रवेश झाला, त्याप्रमाणे पुण्याच्या समस्यांच्या क्रमवारीतही वायू प्रदूषणाचा प्रवेश झाला व शहरातील सर्व समस्यांच्या आघाडीवर या समस्येचा क्रमांक अचानक सर्वात वरच लागू लागला. कोणत्याही दिवशी, स्थानिक वर्तमानपत्रांचे कोणतेही पान उघडा, तुम्हाला शहराच्या या सर्वात मोठ्या शत्रूंविषयीच्या बातम्या वाचायला मिळतील. यासाठी जबाबदार धरला जाणारा, म्हणजे तिन्ही समस्यांसाठी कारणभूत असलेला एकमेव उद्योग म्हणजे रिअल इस्टेट अशी टीका होते, यासाठी मी हा लेख लिहीत आहे.

मी रिअल इस्टेटचे समर्थन करत नाही, मला माहितीय त्यामुळे काहीच मदत होणार नाही परंतु मी फक्त एवढेच सांगायचा प्रयत्न करत आहे की केवळ एखाद्या उद्योगालाच दोष देऊन शहराची या समस्यांमधून सुटका होणार नाही. परंतु आपण तथ्ये समजून घेतली व स्वीकारली व त्यानुसार धोरणातील नियम तयार केले तर आपण या समस्यांवर मात करू शकू. उदाहरणार्थ, जवळपास पाच ते सहा वर्षांपासून या प्रदेशातील बांधकामाचा आराखडा मंजूर करणारी सर्व प्राधिकरणे म्हणजेच पुणे महानगरप्रदेश विकास प्राधिकरण, पुणे महानगरपालिका व पिंपरी चिंचवड महानगरपालिका कोणत्याही नवीन विकास कामांसाठी बांधकाम व्यावसायिकांकडून प्रतिज्ञापत्रे घेत आहेत की स्थानिक स्वराज्य संस्था/आराखड्यास मंजुरी देणारी संस्था जर प्रकल्पातील रहिवाशांना पाणी पुरवठा करू शकली नाही तर तो बांधकाम व्यावसायिकाने करावा. बिचारे बांधकाम व्यावसायिकही (असहाय्य) अशा दस्तऐवजांवर स्वाक्षरी करत असत, नाहीतर त्यांना मंजुरी मिळत नसे. ज्याप्रमाणे जिओला(मोबाईल कंपनी) इतर कुणाचीही स्पर्धा नाही त्याप्रमाणे बांधकाम आराखड्याला मंजुरी देण्यासाठी या संस्थांव्यतिरिक्तही कुणी नाही, त्यामुळे त्यांचा शब्द म्हणजे ब्रह्मवाक्य. म्हणूनच पुणे महानगरपालिका, पिंपरी चिंचवड महानगरपालिका किंवा पुणे महानगरप्रदेश विकास प्राधिकरणाचे अधिकारी जे काही म्हणतील ते बांधकाम व्यावसायिकांना स्वीकारावे लागते. पायाभूत सुविधा उभारणे हे स्थानिक स्वराज्य संस्थांचे काम असूनही त्यांना तसे विचारण्याचे धाडस कुणी केले नाही. या संस्था बांधकाम केलेल्या क्षेत्रासाठी विकासकाकडून विविध नावाखाली एकूण 300 रुपये/ 400 रुपये प्रति चौरस फूट शुल्क घेतात. यानंतरही त्या प्रकल्पाला पाणी देऊ शकणार नाहीत असे ते कसे म्हणू शकतात. जर या संस्था पाण्याची तरतूद करू शकत नसतील तर ती बांधकाम व्यावसायिकाने करून द्यावी हे मी एकवेळ समजू शकतो, पण जे पाणी नागरिक वापरणार आहेत त्याचे पैसे बांधकाम व्यावसायिकाने का भरावेत. कारण असे असेल तर जेथे पुणे महानगरपालिका पाणी देत आहे तिथे महानगरपालिकेनेही त्यांच्या पाण्यासाठी नागरिकांना शुल्क आकारू नये, बरोबर? दुसरीकडे पुणे महानगरपालिका मीटरद्वारे पाणीपुरवठा योजनेद्वारे वापरकर्त्याने वापरलेल्या प्रत्येक थेंब पाण्यासाठी पैसे आकारण्याची योजना आखत आहेत, ज्यामुळे वापरकर्त्याने वापरलेल्या प्रत्येक थेंब पाण्यासाठी पुणे महानगरपालिकेला पैसे द्यावे लागतील. पण मग जेव्हा बांधकाम व्यावसायिक याच रहिवाशांना पाणी उपलब्ध करून देणार असतो, तेव्हा मात्र त्यांना शुल्क आकारले जात नाही, ते बांधकाम व्यावसायिकानेच भरणे अपेक्षित असते असे का, हा माझा प्रश्न आहे व रिअल इस्टेटशी संबंधित असे प्रत्येक धोरण हा माझ्या लेखाचा विषय आहे.

प्रत्येक प्रकल्पाचे आराखडे स्थानिक स्वराज्य संस्थेद्वारे (म्हणजे सरकारद्वारे) मंजूर केले जातात. परंतु कोणतीही स्थानिक स्वराज्य संस्था कोणत्याही प्रकल्पांना बांधकामासाठी (म्हणजे वैध बांधकामांना) एक थेंबही पाणी देत नाही. कोणताही सरकारी विभाग त्यांना अजिबात पाणी पुरवठा करत नसताना एवढी लाखो चौरस फूट घरे कशी बांधली जातात याची कुणीही फिकीर करत नाही. तर याचे उत्तर असे आहे की बांधकाम व्यावसायिकांना आपापली पाण्याची सोय करून घ्यावी लागते व बांधकाम पूर्ण करावे लागते व दर्जाही राखावा लागतो. बांधकामासाठी काँक्रीटचा दर्जा राखण्यासाठी तसेच टाईल बसवणे, प्लॅस्टरिंग यासारखी सगळी  कामे करण्यासाठी प्रचंड प्रमाणात पाणी लागते. साधारणपणे अंदाजे एक लाख चौरस फूट बांधकाम पूर्ण करण्यासाठी दोन वर्षे लागतात व त्यासाठी जवळपास 50 लाख लीटर पाणी लागते (500 दिवस कामासाठी अंदाजे सरासरी दररोज 10 हजार लीटर पाणी लागते) कारण यामध्ये बांधकामावर काम करणाऱ्या मजुऱ्यांना लागणाऱ्या पिण्याच्या पाण्याचाही समावेश होतो. विनोद म्हणजे, सरकार इतर कोणत्याही उद्योगाला पाणी व विजेपासून वंचित ठेवत नाही. किंबहुना सरकार त्यांना सवलतीच्या दरामध्ये पाणी व वीज तेही प्राधान्याने देते. त्याचवेळी सरकार रिअल इस्टेट उद्योगाला पाणी देण्यास नकार देते व वीजही अतिशय चढ्या दराने उपलब्ध असते. बांधकामाला जवळपास 18 रुपये प्रति युनिट दराने वीज पुरवठा केला जातो, जो सर्वाधिक दर आहे व त्यानंतरही बांधकाम व्यावसायिकांना परवडणारी घरे बांधावीत अशी सरकारची अपेक्षा असते. वीज पुरवठा हा स्वतंत्र लेखाचा विषय असला तरीही, सध्या तरी पाणी, हवा व पायाभूत सुविधांशी संबंधित समस्यांवर लक्ष केंद्रित करूयात. आता पुन्हा पाण्याविषयी बोलताना जर बांधकाम व्यावसायिकाने भोगवटा प्रमाणपत्र मिळाल्यानंतर पाणी देणे अपेक्षित असेल तर उद्या सरकार असेही म्हणू शकते की सांडपाण्याच्या वाहिन्या, पावसाच्या पाण्याचा निचरा करणाऱ्या वाहिन्याही बांधा कारण स्थानिक स्वराज्य संस्था त्या उपलब्ध करून देऊ शकत नाहीत. त्याही पुढे जात बांधकाम व्यावसायिकाला प्रकल्पापर्यंत येण्या-जाण्याचा रस्ता बांधायला सांगितला जाऊ शकतो. जर त्या ठिकाणी सार्वजनिक वाहतुकीची साधने उपलब्ध नसतील तर बांधकाम व्यावसायिकाला रिक्षा किंवा बस सेवा उपलब्ध करून देणे किंवा त्याचे भाडे रहिवाशांना देणे बंधनकारक करा, किंवा जोपर्यंत स्थानिक स्वराज्य संस्था सार्वजनिक वाहतुकीची साधने उपलब्ध करून देत नाही तोपर्यंत रहिवाशांना पेट्रोलचे पैसेही द्या, बरोबर? (माफ करा, मी हे उपहासाने बोलतोय, नाहीतर सरकार खरोखरच त्याची अंमलबजावणी करायला लावेल)! माझा मुद्दा असा आहे, जर बांधकाम व्यावसायिक त्यांच्या प्रकल्पाबाहेरच्या पायाभूत सुविधांसाठी जबाबदार असेल, तर पुणे महानगरपालिका/पिंपरी-चिंचवड महानगरपालिका तसेच सरकारची भूमिका काय आहे (म्हणजे काम). सेवा पुरवठादार (म्हणजे लाभार्थी) म्हणून त्यांना रेराअंतर्गत का आणले जात नाही कारण विकल्या जाणाऱ्या प्रत्येक चौरस फूटावर विकास शुल्क व मुद्रांक शुल्काच्या स्वरूपात ते पैसे मिळवतात. त्याचप्रमाणे, पूर्ण झालेल्या प्रकल्पांमध्ये पावसाच्या पाण्याच्या संवर्धनासाठी कोणती पावले उचलली जात आहेत व त्यावर कोण देखरेख करत आहे कारण पाण्याचा प्रत्येक थेंब वाचवणे म्हणजे प्रत्येक थेंब मिळवणे हे जल संवर्धनाचे साधे तत्व आहे.

पाणी पुरवठ्याच्या बाबतीत ही परिस्थिती आहे तर समस्यांच्या क्रमवारीमध्ये तिसरा क्रमांक वायू प्रदूषणाचा येतो. बांधकाम व्यावसायिकांना त्यांच्या खर्चाने बांधकाम स्थळावर एअर सेन्सर बसवायला लागतो. प्रकल्प पूर्ण झाल्यानंतर त्याचे काय करायचे, तो दान करायचा का? मला असे वाटते केवळ काही लाख रुपयांचा तर प्रश्न आहे, त्यात काय एवढे असे बरेच जण म्हणतील, काही कोटींच्या प्रकल्पामध्ये एक लाख रुपयाचे काय मोल आहे. पण मुद्दा असा आहे की ते बांधकाम व्यावसायिकानेच का द्यावेत, इतर कुठल्याही उद्योगावर अशी सक्ती का केली जात नाही? पुणे महानगरपालिकेच्या परिवहन सेवेच्या बस किती धूर सोडतात, मग त्यांच्यावर ही सक्ती का केली जात नाही? त्याचशिवाय सरकारही वर्षभर या ना त्या कारणाने रस्ते खणत असते, ज्यामुळे प्रचंड धुरळा उडतो, अशा जागी एअर सेन्सर कुठे आहेत व त्याविरुद्ध कोणती कारवाई केली जाते? 

अशा सगळ्या पार्श्वभूमीवर तुम्ही जेव्हा बातम्या वाचता की सरकार गरीबांसाठी केवळ मानवीय दृष्टिकोनातून (खरोखरच का?) सरकारी जमीनींवरील सर्व अवैध बांधकामे नियमित करणार आहे तेव्हा तुम्हाला अतिशय वेदना होतात. कारण एक वैध घर बांधण्यासाठी तुम्हाला अतोनात प्रयत्न करावे लागतात, तेव्हा मग अशा मूर्खांसाठी (माफ करा वैधपणे व्यवसाय करणाऱ्या कुणासाठीही माझ्या मनात केवळ हाच शब्द आला) मानवीय दृष्टिकोन कुठे जातो? इतरांच्या पापांसाठी भुर्दंड मोजून (शब्दशः) स्वतःच्या खिशाला तोशीस सहन करून मी काहीतरी बांधतो. ज्या व्यक्तीने कोणत्याही परवानगीसाठी अर्ज केलेला नाही, त्याने बांधलेल्या घरात राहणाऱ्या रहिवशांसाठी पाण्याचे पैसे भरलेले नाहीत, किंवा बांधकामच्या ठिकाणी कोणताही एअर सेन्सर बसवून घेतलेला नाही, त्यांची घरे कोणतेही निर्बंध न घातला केवळ मानवतेच्या दृष्टिकोनातून वैध केली जातात, छान, फारच छान!

लोकहो, मी ज्या लोकांना कायदेशीर घरे परवडत नाहीत त्यांच्याविषयी पूर्णपणे सहानुभूती बाळगून सांगतो पुन्हा एकदा सांगतो, की खाजगी किंवा सरकारी जमीनीवर अवैध बांधकामे हा दरोडा किंवा खुनापेक्षाही गंभीर गुन्हा आहे, तरीही आपण त्याला गांभीर्याने घेत नाही. सर्वप्रथम, या घरांमुळे काहीही महसूल न मिळता नागरी पायाभूत सुविधांवरील भार वाढतो व आपल्यासारखे जे वैध मार्गाने जातात त्यांना त्यासाठी पैसे द्यावे लागतात. त्याचवेळी त्यांची कायदेशीर घरांना स्पर्धा असते जी महाग असतात कारण ती सर्व कायदे व योग्य पद्धतींचे पालन करून बांधलेली असतात. वैध व अवैध घरांमधील ही स्पर्धा अन्यायकारक आहे यामध्ये एका बाजूचे म्हणजे बांधकाम व्यावसायिकांचे (वैध इमारती बांधणाऱ्या) नुकसानच होते, हा माझ्या लेखाचा विषय आहे.

प्रत्येक स्थानिक स्वराज्य संस्थेमध्ये, महसूल व पायाभूत सुविधांशी संबंधित सर्व धोरणांसाठी तज्ज्ञांची एक समिती असली पाहिजे (मुंगेरीलाल के हसीन सपने), ज्यामध्ये काही विचारवंत असावेत. ही समिती केवळ एखादा विभाग, मंडळ किंवा व्यवसायाला नव्हे तर संपूर्ण शहराला लाभ होईल अशी धोरणे तयार करेल, कारण यातूनच प्रत्येक वर्गाला परवडतील अशी घरे बांधण्यासाठी तोडगा काढता येईल. हा एप्रिलचा महिना आहे व मी सर्व सरकारी विभागांनी (पुणे महानगरपालिका, पिंपरी-चिंचवड महानगरपालिका) यांनी मिळवलेल्या महसूलाची आडेवारी वाचत होतो. त्यापैकी बहुतेक रिअल इस्टेटशी संबंधित होते म्हणजेच बांधकामासाठी परवानगी, घरांच्या करारावरील मुद्रांक शुल्क व मालमत्ता कर व एक लक्षात घ्या की ही आकडेवारी केवळ वैध घरांमधून मिळालेल्या महसूलाचीच होती व याचे श्रेय रिअल इस्टेटला जाते (म्हणजेच बांधकाम व्यावसायिकांना). विचार करा एके दिवशी हे सगळे थांबले तर काय होईल! कारण तुम्हाला वारशाने एटीएम मशीन मिळाले तरीही, तुम्ही त्यामध्ये पैसे घातले नाहीत तर ते आपणहून पैसे तयार करू शकणार नाही. परंतु या तथ्याकडे दुर्लक्ष करून तुम्ही त्यातून रोख काढत राहिलात तर एकेदिवशी त्यातले पैसे संपून जातील. रिअल इस्टेट म्हणजे आपणहून पैसे तयार करणारे एटीएम यंत्र असल्याचे सरकारला वाटत असावे असे माझे मत आहे. असे असेल तर एक दिवस असा येईल की संपूर्ण शहरातून पैसे मिळणे बंद होईल, असा इशारा देऊन निरोप घेतो!

संजय  देशपांडे 

smd156812@gmail.com 

www.sanjeevanideve.com 

www.junglebelles.in