युनियन बजेट 2026 आणि रिअल इस्टेट!!
युनियन बजेट 2026 आणि रिअल इस्टेट!!
“बहुतेक लोक उत्पन्न कमी असल्यामुळे गरीब होत नाहीत, तर ते अजाण असल्यामुळे गरीब होतात.”
― जोसेफ सी. कुंझ ज्युनिअर.
“तुमची मूल्ये शोधा, त्याला तुमच्या दूरदृष्टीची जोड द्या, त्याचाच ध्यास घ्या, तुमचा उद्देशही त्याला साजेसा ठेवा व त्यानंतरच अर्थसंकल्प तयार करा.”
― सब्रिना एम जे कॉन्स्टंटाईन.
“अर्थसंकल्पचा मला समजलेला अर्थ म्हणजे, मी किती कमवतो हे नव्हे तर मी किती खर्च करू शकतो”__ मी
जोसेफ क्रूझ व सब्रिना कॉन्स्टंटाईन, या दोन महान अर्थतज्ज्ञांनीविषयी पूर्णपणे आजर व्यक्त करून सांगू इच्छितो की आज त्यांचे शब्द अर्थसंकल्पाविषयीच्या (केंद्रीय अर्थसंकल्प किंवा देशाचा अर्थसंकल्प) लेखाची सुरुवात करताना माझ्या मदतीला धावून आले. हा असा विषय आहे की ज्यामुळे मी बधिर होतो, मी नर्व्हस होतो (जसा इंजिनीरिंगच्या दिवसांमध्ये मी गणितामुळे होत असे). तरीही, अर्थसंकल्प माझ्या कामाच्या संदर्भात पाठीचा कणा आहे. अनेक वर्षांपूर्वी जेव्हा मी शिकाऊ अभियंता म्हणून नुकताच नोकरीस लागलो होतो, तेव्हाच मला अर्थसंकल्प या विषयाचे महत्त्व समजले होते. हा लेख देशाच्या अर्थसंकल्पाविषयी आहे जो विषय “पर्यावरण बदलांइतकाच” गुंतागुंतीचा आहे, तरीही प्रत्येकजण त्याविषयी आपापले मत व्यक्त करू शकतात. मी व्यावसायिक असल्यामुळे माझेदेखील त्याविषयी मत आहे व जेव्हा एका पत्रकार मित्राने त्याविषयीचे विचार मांडायला सांगितले, तेव्हा मी त्याविषयी थोडा सखोल विचार केला व मी त्याविषयी माझ्या शब्दात एक अवतरणही लिहू शकलो, lol! अर्थसंकल्प, ही अतिशय गुंतागुंतीची गोष्ट आहे, विशेषतः एका अभियंत्यासाठी जो जेमतेम त्याच्या कंपनीचा ताळेबंद वाचू शकतो. परंतु आपल्या देशातील शैक्षणिक व्यवस्थेमध्ये आर्थिक साक्षरतेचे हे कटू सत्य आहे, की योग्य मार्गाने पैसा कमावणे हे तुम्हाला सामान्य शिक्षणामध्ये क्वचितच शिकवले जाते. आपले सर्व शिक्षण केवळ पैसे कमावण्यावर केंद्रित आहे, परंतु त्याचा विनियोग कसा करायचा किंवा त्या पैशाचे व्यवस्थापन कसे करायचे हे तुम्हाला कुणीही शिकवत नाही व इथेच अर्थसंकल्प महत्त्वाचा ठरतो, हे माझ्या लेखामागचे मुख्य कारण आहे.
तर आता अर्थसंकल्प रिअल इस्टेटच्या नजरेतून समजून घेऊ, जो आपल्या देशाच्या वार्षिक परंपरेप्रमाणे आहे व त्याचा शेअर बाजारावरील परिणाम बहुतेक वेळा भावनिक जास्त व तर्कशुद्ध कमी असतो. या परंपरेनुसार, अर्थसंकल्पाच्या दिवशी शेअर बाजार जवळपास 2000 अंकांनी कोसळला (कृपया याचा अर्थ गूगल करा). परंतु पुढील तीन दिवस ही पातळी पुन्हा पूर्ववत झाली. मला असे वाटते त्याचा अर्थसंकल्प, तर्क याच्याशी काही घेणे देणे नाही, बरोबर? आता रिअल इस्टेटविषयी बोलायचे झाले, तर केंद्रीय अर्थमंत्री सोडा, अगदी आपल्या स्थानिक स्वराज्य संस्थाही आपल्या उद्योगाला काही किंमत देत नाहीत, मग ती विकास योजना असो किंवा टीडीआर धोरण, जर सरकारच व्यासायिकांना (म्हणजे बांधकाम व्यावसायिकांना) विचारात घेत नसेल, तर हेच सरकार अर्थसंकल्पासारख्या गोष्टीमध्ये बांधकाम व्यावसायिकांचा सल्ला घेईल अशी अपेक्षा आपण कशी करू शकतो? म्हणूनच या वर्षीच्या अर्थसंकल्पामध्ये (सुद्धा)रिअल इस्टेटला थेट काही देण्यात आलेले नाही, हा माझ्यासारख्या सामान्य अभियंता बांधकाम व्यावसायिकाने काढलेला निष्कर्ष आहे. तरीही मी काही पैलूंचा इतर बांधकाम व्यावसायिकांसाठी अर्थ लावण्याचा प्रयत्न केला आहे म्हणजे आम्ही किमान आवाज तरी उठवू शकू (असो, मी कुणाला मूर्ख बनवतोय)!
अर्थसंकल्प 2026 मधुन मला काय समजले (म्हणजे मी काय निष्कर्ष काढला), याविषयी विचार करताना मला अमिताभ बच्चन व शाहरुख खान अभिनित "मोहोब्बतें" चित्रपटातील बच्चनचा एक प्रसिद्ध संवाद आठवला, "परंपरा, प्रतिष्ठा, अनुशासन" . त्यामध्ये शाहरुख खान नेहमी कमकुवत पायावर उभी असलेली मजबूत इमारत अशी या शब्दांची थट्टा करत असतो. रिअल इस्टेट किंवा गृहनिर्माण क्षेत्राच्या बाबतीही असेच आहे, हा अर्थसंकल्प मोठमोठ्या गोष्टी करतो परंतु पोकळ पायावर उभा आहे. परंपरा, प्रतिष्ठा, अनुशासन या 3 आधारस्तंभांची जागा आता 3 कर्तव्यांनी घेतली आहे ती म्हणजे लोकांची क्षमता वाढवणे, लोकांच्या आकांक्षांना पाठबळ देणे व सबका साथ व सबका विकास ही संकल्पना. उत्तम, परंतु आणखी एका लोकप्रिय चित्रपटामध्ये म्हणजे शोलेमध्ये, जेव्हा धरमपाजी पाण्याच्या टाकीवर चढतात व ओरडतात ”गुडबाय गाँववालों” तेव्हा एक गावकरी दुसऱ्या गावकऱ्याला समजवू लागतो, “जब अंग्रेज लोक कहीं जाते हैं तब वो गुडबाय बोलते हैं”, त्यावर तो दुसरा गावकरी विचारतो, “पर ये अंग्रेज जाते कहाँ है?”, आता या प्रश्नावर पहिल्या गावकऱ्याकडे उत्तर नसल्यामुळे तो मान फिरवतो. याचप्रमाणे, माझा प्रश्न आहे की हे अर्थसंकल्पात उद्दिष्ट असलेले लोक कोण व कुठे आहेत, ज्यांच्यावर अर्थमंत्र्यांनी 2026 च्या अर्थसंकल्पामध्ये लक्ष केंद्रित करणे अपेक्षित होते. ते रिअल इस्टेटमधले नसणार हे नक्की, कारण कृत्रिम प्रज्ञा (एआय), उत्पादन, रेल्वे, पर्यटन, सार्वजनिक आरोग्य, सृजनशील दृक-श्राव्य कार्यक्रम, संरक्षण, शिश्रण व अशा सर्व आघाड्यांवर लक्षवधी, कोट्यवधी रुपयांची तरतूद करण्यात आली आहे. परंतु माननीय अर्थमंत्री कदाचित विसरल्या असाव्यात की या सर्व रोजगारासाठी तसेच आहे त्या लोकांसाठी घर लागणार आहेत. ते विसरून गेले आहेत की आमचा हा उद्योग घरे पण बांधतो. अनेक जण म्हणतील, की प्रत्यक्ष किंवा अप्रत्यक्षपणे रिअल इस्टेटला यामुळे लाभ मिळेल, कारण जागेची गरज वाढेल. या वाक्याचा अर्धा भाग खरा आहे कारण जागेला नेहमीच मागणी असेल हे त्रिकालबाधित सत्य आहे. परंतु ही जागा आपण कशी तयार करणार आहोत हाच रिअल इस्टेटमधला खरा प्रश्न आहे.
इतर काही तरतूदींविषयी बोलायचे तर वैयक्तिक कर मर्यादा हा घर घेताना पगारदार शहरी लोकांसाठी महत्त्वाचा घटक असतो. आता मध्य भारतामध्ये (म्हणजेच महाराष्ट्रामध्ये) कोणती महत्त्वाची निवडणूक नसल्यामुळे, रिअल इस्टेटचा जो ग्राहक आहे त्या वर्गासाठी काहीही ठोस तरतूद करण्यात आलेली नाही, एवढेच नाही तर रिअल इस्टेट किंवा गृहबांधणीसाठी अगदी अप्रत्यक्ष लाभही नाहीत. पायाभूत सुविधांचा पाठपुरवठा हा आणखी एक कमकुवत दुवा आहे, कारण तुम्ही पुणे व मुंबईला जोडाल, परंतु या शहरांमधील व या शहरांभोवताच्या भागातील रहदारी, पाणी, सांडपाणी तसेच सार्वजनिक वाहतुकीचे काय? दुर्मिळ खनिजे, अनिवासी भारतीयांच्या गुंतवणुकीवरील मर्यादा, स्मार्ट विद्यापीठे, लहान शहरांच्या पायाभूत सुविधांसाठी अमृत योजना, आता आपण पुणे व बेंगलुरुसारख्या महानगरांमध्ये या स्वतंत्र उद्योगांना मान्यता दिली पाहिजे व त्यांच्या वाढीस कशामुळे चालना मिळेल हे पाहिले पाहिजे, ज्यासाठी कोणत्याही थेट तरतुदी केल्या जात नाहीत. त्यानंतर मोठ्या शहरांदरम्यानचा प्रवास विचारात घ्या जी खरोखरच या शहरातील रहिवाशांची गरज आहे. परंतु केवळ अति वेगवान ट्रेनमुळे काही साध्य होणार नाही. पुणे-नागपूर मार्गाचे उदाहरण घ्या. या मार्गावर आठ रेल्वे आहेत व संपूर्ण वर्षभर जवळपास सर्व भरून जात असतात. म्हणजे आपण प्रवासाच्या प्रमाणाचा अभ्यास केला पाहिजे व त्यानंतर त्या मार्गावरील रेल्वेंची संख्या आणखी वाढवली पाहिजे. परंतु हे आत्तापर्यंत कधीच झाले नाही ज्यामुळे लोकांना खाजगी वाहनांवर अवलंबून राहावे लागते किंवा हवाई प्रवासासाठी जास्त पैसे खर्च करावे लागतात. किंबहुना आपल्याला नवीन मार्ग, आणखी ट्रेनची गरज आहे. जुनी-पुराणी एक ट्रेन जाण्यासाठी आणि एक ट्रेन येण्यासाठी अशी मार्ग यंत्रणा बदलण्याची वेळ आता आली आहे, आपल्याकडे चौपदरी रेल्वेमार्ग का असू शकत नाही, कारण त्यामुळे जमीनीचे अधिग्रहणही वाचेल व त्यामुळे रेल्वेची प्रवासी वाहतूक क्षमता वाढण्यास मदत होईल. परंतु अशा विचारांसाठी तुम्ही उद्योगातील लोकांच्या नेमक्या काय अडचणी आहेत हे विचारात घेणे आवश्यक आहे, कारण आपण वापरकर्त्यांचे कान, नाक व डोळे आहोत, अर्थसंकल्प तयार करताना आम्हाला विश्वासात घ्या, एवढेच माझे अर्थमंत्र्यांना आवाहन आहे.
अर्थमंत्र्यांच्या मते अर्थसंकल्पाचा एक महत्त्वाचा पैलू म्हणजे ईओडी म्हणजे व्यवसाय सुलभता. परंतु हे घोषवाक्य अतिशय फसवे आहे, कारण हे होण्यासाठी भरीव तरतुदी कोणत्या आहेत, रिअल इस्टेटसाठी या आघाडीवर काहीच देण्यात आलेले नाही. अर्थसंकल्पाच्या दुसऱ्या दिवशी पुणे महानगरपालिकेने एक परिपत्रक प्रसारित केले की पुनर्विकासाठी सध्या अस्तित्वात असलेल्या कोणत्याही इमारती पाडण्यासाठी पुणे महानगरपालिकेचे ना हरकत प्रमाणपत्र घ्यावे लागेल, म्हणजे आणखी एक अडथळा. तर आता यामध्ये व्यवसाय सुलभता कुठे आहे, असा माझा माननीय अर्थमंत्र्यांना प्रश्न आहे. असेही शेकडो गतिरोधक, अडथळे, किंवा अडीअडचणी सगळीकडे असतात, तुमचा प्रकल्पाची मोजणी प्रमाणपत्र घ्यायला जा जी की पहिली पायरी आहे आणि बघा वेळ किती लागतो, सर्वात विचित्र म्हणजे इमारतीचा पाया खणण्यासाठी खनिज विभागाचे ना हरकत प्रमाणपत्र घ्यावे लागते, धन्य! विनोद म्हणजे, माननीय अर्थमंत्री व्यवसाय सुलभतेचा उल्लेख करतात, परंतु ती सुलभता येण्यासाठी त्या काही आदेश का देत नाहीत किंवा थेट तरतुदी करत नाहीत, असा आणखी एक प्रश्न त्यांना विचारावासा वाटतो. रिअल इस्टेटसाठी धोरणे, निधीची तरतूद, प्राधान्याने कर्जपुरवठा, जमीन खरेदी करण्यासाठी निधी पुरवठा कारण तो कच्चा माल आहे, व जीएसटी कमी करणे या बाबी घरांचे दर परवडणारे असावेत यासाठी आवश्यक आहेत, परंतु त्याविषयी अर्थसंकल्पात काहीच नाही. इथेही मुख्य समस्या अशी आहे की माननीय अर्थमंत्री अथवा सरकारी अधिकाऱ्यांना (म्हणजे शासनकर्ते) अर्थसंकल्पासाठी बांधकाम व्यावसायिकांचे मत विचारात घेण्याची गरज वाटत नाही. त्यांना सगळे माहिती आहे असे त्यांना वाटते, व हीच आपल्या देशाची सर्वात मोठी समस्या आहे, विशेषतः रिअल इस्टेटसाठी. बांधकाम साहित्य किंवा पायाभूत सुविधांच्या घटकांचे साधे उदाहरण घ्या, उंच इमारतींसाठी, आम्हाला ॲल्यूमिनियमपासून तयार केल्या जाणाऱ्या विशेष प्रकारच्या शटरिंगची गरज असते, ज्याला माय-वन असे म्हणतात, जे एका कोरिअन कंपनीपासून तयार केले जाते. हे आपल्याला अनेक दशकांपासून माहिती आहे परंतु आपल्या देशामध्ये या शटरिंगच्या उत्पादनासाठी काहीही करण्यात आलेले नाही उदाहरणार्थ त्यासाठी कर सवलत देणे वगैरे, ज्यामुळे खरेतर बांधकाम स्वस्त होईल व घरांच्या किमती कमी होण्यास मदत होईल. अशा हजारो सूचना आहेत. त्याचप्रमाणे मंजुरांच्या कंत्राटांवर 18% जीएसटी ही आणखी एक विचित्र गोष्ट आहे, कारण बांधकाम उद्योग समाजाच्या खालच्या वर्गातील कदाचित सर्वाधिक लोकांना आधार देतो (आर्थिकदृष्ट्या) व या वर्गावर 18% जीएसटीचा भार टाकणे खरोखरच अतिशय चूक आहे. यामुळे गृह बांधणीच्या खर्चामध्ये थेट भर पडते, किंबहुना आजकाल कंत्राटांमध्येही नफ्याची टक्केवारी तितकीशी जास्त राहिलेली नाही; थोडक्यात, कोणत्याही बांधकाम मजुराच्या कंत्राटामध्ये, सरकार त्या कंत्राटदाराहून अधिक कमावते, मला जे काही समजले आहे ते चुकीचे असेल तर मला माफ करा, परंतु माझा अभियांत्रिकी तर्क मला असेच सांगतो!
इथे एखादा म्हणेल की सरकारला या करांमधून उत्पन्न मिळते व ते पायाभूत सुविधांसाठी वापरले जाते. परंतु रिअल इस्टेटविषयी बोलायचे झाले, तर माननीय अर्थमंत्री, कृपया स्थानिक स्वराज्य संस्था कोणत्याही प्रकल्पासाठी विकासकावर किती अटी घालतात ते तपासा. पाणी किंवा सांडपाणी किंवा रस्त्यासारख्या मूभूत पायाभूत सुविधा देण्यापासून, ज्यासाठीही स्थानिक स्वराज्य संस्था (म्हणजेच सरकार) बांधकाम व्यावसायिकाला शुल्क आकारते, तरीही बांधकाम व्यावसायिकाकडून प्रतिज्ञापत्र घेतले जाते की हे सर्व बांधकाम व्यावसायिक सदनिकाधारकांना देईल. हे म्हणजे अतीच झाले, कारण याला जर का तुम्ही व्यवसाय सुलभता म्हणत असाल तर सामान्य व्यवसायाला तुमच्या शब्दकोशामध्ये काय म्हणत असतील, याची मी कल्पनाही करू शकत नाही. त्यानंतर पुन्हा, शहरांना पायाभूत सुविधा देण्यासाठी माझा मूलभूत प्रश्न आहे, अर्थसंकल्पाद्वारे नागरी स्वराज्य संस्थांना वितरित करण्यात आलेल्या निधीची नोंद ठेवणे व बहुमतानेच त्याचा वापर करणे व त्यामध्ये पारदर्शकता राखणे हे अर्थसंकल्पामध्ये बंधनकारक का केले जात नाही, कारण तो पैसा जर नागरिकांचा असेल तर त्यामध्ये व्यावसायिकही आलेच. तसेच या बाबतीत आम्हाला व्यवस्थित कळवले पाहिजे कारण या सर्व घडामोडी थेट संबंधित प्रदेश किंवा शहरातील रिअल इस्टेटच्या विकासाशी संबंधित आहेत, बरोबर? त्याचप्रमाणे जेव्हा अर्थमंत्रालय स्थानिक स्वराज्य संस्थांना कोट्यवधी रुपयांचा निधी वितरित करते तेव्हा त्यांचे निरीक्षण का करत नाही किंवा त्यांना थेट नियंत्रित का करत नाही. एकतर गावे, शहरे, प्रदेशांच्या विकास योजना वर्षानुवर्षे रेंगाळत राहतात व त्यामध्ये विचित्र धोरणांची भर पडते जी मालकीहक्काविषयीचे दस्तऐवज, महसूलाच्या नोंदींमधील त्रुटी यामुळे, जमीन खरेदी करणे व ती विकसित करणे हे केवळ मूठभर धनाढ्य लोकांनाच किंवा शारीरिक ताकद असलेल्या लोकांनाच शक्य होते. याच कारणामुळे गरजू लोकांना परवडणारी घरे उपलब्ध होऊ न शकल्यामुळे अवैध बांधकामांना चालना मिळते. हे सगळे शांतपणे जर रिअल इस्टेट क्षेत्राकडून आलेल्या सूचनांचा थोड्याशा खुल्या मनाने स्वीकार केला तर थांबवता येऊ शकते जे कधीही होत नाही. म्हणून अर्थसंकल्पामागून अर्थसंकल्पांमध्ये रिअल इस्टेटच्या पदरी केवळ निराशाच येते, ही वस्तुस्थिती आहे. ज्याप्रकारे सरकार ईडी, डीआरआय व सीबीआयद्वारे गैरप्रकारांना आळा घालते, त्याचप्रमाणे पायाभूत सुविधांच्या प्रकल्पांच्या प्रगतीचे निरीक्षण करण्यासाठी राज्यनिहाय विशेष कृती दलाची स्थापना करण्याची वेळ आली आहे. विशेषतः ज्या शहरांमध्ये केंद्र सरकारच्या निधीतून प्रकल्प राबवले जात आहेत तिथे असे केले तरच रिअल इस्टेटला मदत होऊ शकेल.
रिअल इस्टेटसाठी योग्य अर्थसंकल्पातील (मी चांगला म्हणत नाही) सर्वात मोठा अडथळा म्हणजे रिअल इस्टेट म्हणजे सोन्याची खाण व इथे कालांतराने प्रत्येकजण प्रचंड पैसा कमावतो हा गैरसमज. अगदी काही वर्षांपूर्वीपर्यंत अशी परिस्थिती होती, परंतु सोन्याची अंडी देणारी कोंबडीच कापली तर अंडी मिळणे बंद होईल (कृपया या म्हणीचा अर्थ पाहण्यासाठी गूगल करा), जे रिअल इस्टेटच्या संदर्भात झाले आहे. जमीन ही एकमेव अशी वस्तू आहे जिच्यावर एक्सपायरी डेट नसते किंवा तिची घट होत नाही, परंतु त्या जमीनीचे मालक असलेल्या व ती विकसित करण्याचा प्रयत्न करत असलेल्या व्यक्तीचे काय, तो निश्चितच दिवाळखोर होईल, बरोबर? तुम्ही जर आजचे वर्तमानपत्र पाहिले तर तुम्हाला बँकांनी किंवा वित्तीय संस्थांनी रिअल इस्टेटमधील अनेक मालमत्तांची जप्ती किंवा लिलावाच्या प्रकाशित केलेल्या नोटीसा दिसतील. आपल्या अर्थव्यवस्थेच्या या खऱ्या निदर्शक आहेत (म्हणजे आरसा दाखवतात), ज्यांचा अर्थसंकल्पाशी थेट संबंध आहे. शेवटचा परंतु महत्त्वाचा मुद्दा म्हणजे, रिअल इस्टेट उद्योगामध्ये वित्त पुरवठ्याविषयी, गृहकर्जांसाठी विशेष दर आहेत, परंतु बांधकाम व्यावसायिकांसाठी मात्रा ते नाहीत हा अर्थ मंत्रालयाच्या रिअल इस्टेटविषयीच्या धोरणांसंदर्भातील सर्वात मोठा विनोद आहे व तरीही आपण घरे परवडण्यासारखी व्हावीत अशी अपेक्षा करतो, व्वा! यात भर म्हणजे फक्त ताबा देण्यासाठी तयार घरांवर जीएसटी लागू होत नाही यासारखी धोरणे आहेत, म्हणजे लोकांना प्रकल्प पूर्ण होईपर्यंत वाट पाहायला लावायची यामुळे व्याजासकट ती अधिक महाग होतात. मला खरोखरच आश्चर्य वाटते की माझ्यासारखा सामान्य माणूस रिअल इस्टेटमधील या अडचणी समजून घेऊ शकतो किंवा पाहू शकतो, तर अर्थमंत्री व त्यांचा संघ का पाहू शकत नाही, एवढेच मी म्हणू शकतो. आपल्याला खरोखरच घरे परवडणारी करायची असतील, तर ज्याप्रकार माननीय अर्थमंत्र्यांनी बँकिंगमध्ये सुधारणांसाठी एक समिती तयार केली आहे, त्याच धरतीवर त्या स्वतः किंवा माननीय पंतप्रधानांच्या अध्यक्षतेखाली एक समिती स्थापन करावी, नाहीतर दररोज लक्षवधी लोक त्यांच्या मालकीच्या नसलेल्या घरांमध्ये झोपतात, परंतु कधीतरी ती त्यांच्या मालकीची व्हावीत अशा त्यांची इच्छा असते, हे त्यांचे स्पप्न कदाचित कधीच साकार होणार नाही.
रिअल इस्टेटच्या दृष्टिकोनातून केंद्रीय अर्थसंकल्प 2026 विषयी मत मांडताना, मला असे वाटते की आपण “रिअल” इस्टेटचे नाव “सबका रिअल इस्टेट” असे केले पाहिजे कारण तरच “सबका साथ सबका विकास” या घोषवाक्याप्रमाणे आपल्याला रिअल इस्टेटसाठीही काही आशा असेल (मला माहिती आहे हा अतिशय पांचट जोक आहे, परंतु मी आत्तातरी एवढाच विचार करू शकतोय), असो..!!
--
संजय देशपांडे
www.sanjeevanideve.com smd156812@gmail.com
टिप्पण्या
टिप्पणी पोस्ट करा